一、 案件基本信息
案例类型：国内仲裁案例
业务类别：2019年
仲裁裁决时间：2019年4月3日
仲裁委员会名称：南昌仲裁委员会
仲裁员姓名：袁某某、陈某某、徐某某（隐去真实姓名）
案例报送时间：2021年5月18日
案例报送单位：南昌仲裁委员会
编写作者：袁明圣
二、 案例正文采集
秦某某、陶某某、彭某某与江西某某实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷案
【关键词】
租赁合同；解除；举证责任
【案情简介】
2015年6月10日，案外人深圳某某公司向被申请人出具由公司法定代表人王某某签字并盖有公司印章的《关于购房款抵扣借款函》，称：秦某某、陶某某、彭某某三人购买江西某实业发展有限公司开发的出让使用权的房屋，合计价款人民币叁仟万元。我公司同意该款项抵扣贵公司在我公司的借款本金。抵扣起算时间以秦某某、陶某某、彭某某三人（以下简称申请人）与江西某实业发展有限公司（以下简称被申请人）签订房屋使用权转让合同之日起计算。
2015年6月11日，三申请人与被申请人签订了一份《空余房地产合同书》（以下简称合同）。合同约定：被申请人将某项目第3栋1-4层总建筑面积1845.5平方米的房屋使用权转让给三申请人，价款为3000万元整。合同第六条同时约定：被申请人应于2015年6月30日前将转让使用权的房屋交付三申请人。
2015年6月29日，被申请人向申请人出具《收据》一张，载明被申请人收到三申请人以“抵账”方式缴纳的3000万元，收款事由注明“东1-4层”。同日，案外人深圳某某公司向三申请人出具编号为《收款收据》一张，载明：收到“江西某实业发展有限公司开发的某项目第3栋1-4层的使用权（价值3000万元）转换为江西某实业发展有限公司在深圳某投资基金企业（有限合伙）所募集基金叁仟万元整”。同时注明：“此房产使用权抵予秦某某、陶某某、彭某某三人”。
合同签订后，因被申请人无法交付《空余房地产合同书》项下的标的物房屋的使用权，遂成本案。
【争议焦点】
1、关于案涉合同的效力及应否解除的问题
2、申请人对案外人深圳某某公司的基础债权的真实性与合法性问题
【裁决结果】
（一）解除秦某某、陶某某、彭某某与江西某实业发展有限公司2015年6月11日订立的《空余房地产合同书》。
（二）申请人预交的本案仲裁费130250元，由申请人承担75%即97687.5元；被申请人承担25%即32562.5元。被申请人承担的部分，被申请人应于本裁决书送达之日起10日内径付申请人。
（三）驳回申请人的其他仲裁请求。
【相关法律规定解读】
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
《南昌仲裁委员会仲裁规则》第三十三条第（一）项当事人对自己的主张承担举证责任。当事人对自己提出的仲裁请求所依据的事实或者抗辩对方仲裁请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。当事人不能举证或者提交的证据不足证明其事实主张的，当承担由此产生的不利后果。
【案例评析】
1、关于案涉合同的效力及应否解除的问题
申请人认为：双方之间签订的合同合法有效，由于被申请人与案外人江西省某单位签订的《租赁协议书》及其《补充协议》无效，被申请人无法将《合同书》项下的房屋使用权交付申请人，已无法实现合同目的，根据合同法的相关规定及双方签订的合同第九条第2、3、4款及第十条第2款的约定，申请人有权单方面解除合同。
被申请人认为：本案牵涉的项目与双方签订的合同应属于无效合同，因为作为项目的主合同被法院判决无效，本案购房合同也应为无效。由于中央军委的通知，导致项目无法进行，被查封。既然是无效合同，被申请人认为应该是属于不可抗力，按照无效合同处理，所以也不存在什么违约，也承担不起违约责任。
仲裁庭认为：诉讼或仲裁当事人应对其主张的法律关系形成的事实及法律关系中权利义务的履行情况等负有证明其真实、合法存在的举证义务，并应对其因举证不能而承担相应的不利法律后果。本案中，申请人所主张的案涉合同项下房屋使用权价款3000万元的支付义务，系由申请人对案外人深圳金赛银公司的投资债权转化而来，但申请人不能提供其和案外人深圳某某公司债权真实、合法存在的证据。案涉合同项下房屋使用权转让款是否真实、合法履行，仲裁庭亦无法认定，故其要求被申请人支付与之对应的违约金的请求亦无事实和法律依据，仲裁庭不予支持。
2、关于基础债权的真实性与合法性问题
申请人认为，申请人与被申请人签订了《空余房地产合同书》，将被申请人在江西某单位空余土地上建造并拥有使用权的某项目第3栋1-4层（建筑面积1845.5平方米）的房屋使用权以3000万元的价格转让给三申请人，被申请人于2015年6月29日收取了三申请人的房屋使用权转让款3000万元整并向三申请人出具了财务收据。现因合同无法履行，故要求解除合同并返还房屋使用权转让款3000万元。
被申请人认为，申请人称支付了3000万元用于购房，但是本案实际是抵债，并不是现金购房。被申请人在项目建设过程中，由深圳某某公司在这里成立的项目部对被申请人项目筹集资金过程中，与三个申请人发生关系。这3000万元资金与三申请人的关系被申请人不清楚，但确实是抵了债，具体抵了多少不清楚，好像是1000多万元。
仲裁庭认为，申请人与被申请人所签订案涉合同本身合法有效。同时，根据《中华人民共和国合同法》规定，民事法律关系主体可以将其合法的债权债务依法予以转让。本案中，案涉合同项下房屋使用权转让款系由申请人与案外人深圳某某公司的债权债务及被申请人与案外人深圳某某公司的债权债务转让而来，故，申请人与案外人深圳某某公司的债权是否真实、合法，以及被申请人与案外人深圳某某公司的债权债务是否真实合法，是前述债权债务转让是否合法有效的前提。庭审中，申请人称其向案外人深圳某某公司投资的总金额为2300万元，另有700万元为2300万元投资款的利息。申请人委托代理人在庭审中称：其与案外人深圳某某公司债权债务的形成与本案无关，其无举证义务。庭审中，仲裁庭向申请人释明，其对案外人深圳某某公司的基础债权缺乏支付凭证，要求三申请人补充相关证据。后三申请人于庭后向仲裁庭提交了三申请人的银行交易记录，显示三申请人于2015年3月下旬，曾通过POS机刷卡方式支付1600万元，与申请人庭审中的陈述一致。其中，申请人秦某某以其所持中国建设银行卡通过POS机刷卡支付1000万元；申请人陶某某通过其所持中国农业银行卡刷卡支付500万元；申请人彭某某通过其所持中国建设银行卡刷卡支付100万元，前列三申请人合计支付1600万元。但是，该交易流水并未显示收款方账号、账户，故1600万元资金去向，仲裁庭无法确认。
此外，申请人秦某某称其挂靠江西某建设集团有限公司，以该公司名义由案外人戴某向深圳某某公司下属的张家界某置业有限公司转账工程押金700万元。一方面申请人未能向仲裁庭提交任何能够证明该700万元工程押金已经支付的相关凭证或其他证据，另一方面，申请人既非该《建筑工程施工承包意向协议》及《履约协议》的签约人，亦未提供案外人戴某的任何身份信息、其与申请人秦某某之关系，以及案外人戴某某受申请人秦某某委托实施700万元工程押金的证据，亦无证据证明该支付行为真实存在。
仲裁庭认为，诉讼或仲裁当事人应对其主张的法律关系形成的事实及法律关系中权利义务的履行情况等负有证明其真实、合法存在的举证义务，并应对其因举证不能而承担相应的不利法律后果。本案中，申请人所主张的案涉合同项下房屋使用权价款3000万元的支付义务，系由申请人对案外人深圳某某公司的投资债权转化而来，但申请人不能提供其和案外人深圳某某公司债权真实、合法存在的证据。此外，仲裁庭注意到，申请人所称债权债务转让中，其所抵债权为案外人深圳某某公司对被申请人的借款所享有的债权，而被申请人既未提供能够证明其对案外人深圳某某公司所承担的3000万元债务真实合法存在的证据，在庭审中亦只称案涉合同项下房屋使用权系抵债，并称所抵债务为1000余万元，与申请人所称3000万元不符；并且，申请人、被申请人均承认，案外人深圳某某公司因涉嫌非法集资已由公安机关立案侦查，故其对申请人所负债务及其对被申请人所享债权的合法性均存疑。
仲裁庭认为，因申请人对案外人深圳某某公司债权的真实性和合法性，未向仲裁庭提交足资采信的证据，仲裁庭无法认定。故，案涉合同项下房屋使用权转让款是否真实、合法履行，仲裁庭亦无法认定。申请人要求被申请人返还案涉合同项下3000万元房屋使用权转让款的主张，因无事实依据而不能成立，仲裁庭不予支持。申请人与案外人某公司及案外人深圳某某公司与被申请人的相关债权债务纠纷，申请人、案外人深圳某某公司可通过其他法律途径寻求救济。同时，因案涉合同项下主债务的真实性和合法性不能认定，故其要求被申请人支付与之对应的违约金的请求亦无事实和法律依据，仲裁庭不予支持。
【结语和建议】
1、本案合同本身合法有效，案涉合同项下支付义务系以债权债务转让、进而冲抵案涉合同项下的支付义务。故，用以冲抵案涉合同项下支付义务的债权债务的真实性、合法性，是判断案涉合同项下支付义务是否实际履行的关键之所在，也是仲裁庭审理中应重点查明的事实。本案中，申请人未能提供有效证据证明其用以冲抵案涉合同项下支付义务的对案外人所享债权本身的真实性，双方亦未能提供充分证据证明被申请人对案外人所负债务的真实性和合法性。
2、本案纠纷的法律事实、裁决发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。
