一、 案件基本信息
案例类型：国内仲裁案例
业务类别：2018年
仲裁裁决时间：2020年8月7日
仲裁委员会名称：南昌仲裁委员会
仲裁员姓名：张某某（隐去真实姓名）
案例报送时间：2021年5月18日
案例报送单位：南昌仲裁委员会
编写作者：张志勋
二、 案例正文采集
申请人郑某某与被申请人某某有限公司房屋租赁合同纠纷仲裁案
【关键词】
房屋租赁合同；合同解除；继续履行
【案情简介】
2017年4月1日，申请人郑某某（出租人）与被申请人某某有限公司（承租人）签订一份《某某仓库租赁合同》。该合同约定：一、租赁库房情况：被申请人承租申请人负责管理的某仓库（以下简称租赁物），仓储面积共计为:5600平方米；本租赁物的功能为:仓储物流仓库，申请人同意包租给被申请人使用。如被申请人需转变使用功能，须经申请人书面同意后方可执行，本租赁物采取包租方式，由承租方自行管理。二、租赁期限：租赁期限为3年，即从2017年6月15日起至2020年6月14日止。租赁期满后如续约被申请人有优先权，双方需对有关租赁事项重新签订租赁合同。（2017年4月1日-2017年6月14日期间租金另外支付给申请人）四、租赁费用及支付：仓库租金按每月每平方米人民币壹拾元整（10元），租赁面积以仓储面积5600平方米计算，6月15日改造完成后，增加雨棚面积实际测量面积进行计算。房租按年交付，租赁期间租金价格不得改变；申请人终止租赁需提前半年以书面形式告知被申请人，被申请人方需终止租赁同样需提前半年以书面形式告知申请人并协商解决。
本案合同签订后，申请人于2017年4月1日将租赁仓库交付给被申请人，被申请人向申请人支付了2017年4月1日至2017年6月14日的租金14万元及2017年6月15日至2018年6月14日的租金70.8万元，总计84.8万元。2018年2月10日，被申请人以微信方式向申请人发出合同解除通知函，称其将于2018年6月14日第一年期到期后停止续租。2018年6月，被申请人搬离案涉仓库。2018年8月，申请人将案涉仓库租赁给他人。
申请人认为被申请人违反合同义务，应当承担支付租金的责任，其仲裁请求如下：1、被申请人向申请人支付房屋租金1357000元；2、被申请人向申请人支付资金占用利息120000元（2018年4月1日至2019年4月30日）以及仲裁期间至债务清结之日止的利息（按年息6%计算）；3、本案仲裁费用由被申请人承担。
被申请人提出反请求称：其向申请人支付了租金848000元，但申请人至今未向被申请人开具租金发票。根据相关法律规定，无论是单位还是个人凡是发生销售商品、提供服务以及从事其他经营活动，对外发生经营业务收取款项时，收款方均应向付款方开具发票，故，反请求裁决申请人立即向被申请人开具848000元租金发票。
【争议焦点】
1、被申请人是否有合同解除权。
被申请人认为，其于2018年2月10日以微信方式向申请人发出合同解除通知函，称其将于2018年6月14日第一年期到期后停止续租，同时，在2018年6月，被申请人搬离案涉仓库，将租赁物归还申请人。
申请人认为，根据合同约定，虽然被申请人通知了申请人提前解除合同，但申请人并未同意，被申请人仍应按合同约定的租期继续履行合同。
仲裁庭认为，根据案涉合同关于“申请人终止租赁需提前半年以书面形式告知被申请人，被申请人方需终止租赁同样需提前半年以书面形式告知申请人并协商解决”之约定，要求当事人协商一致方可以解除合同。本案中，被申请人在租赁期限内通知申请人并单方搬离租赁物行为，并不符合合同约定的终止租赁方式，故被申请人关于案涉合同已于2018年6月解除的主张不能成立。同时，被申请人单方搬离租赁物并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离租赁物的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。
2、申请人能否要求承租人继续履行合同并支付租金
申请人认为，双方合同合法有效，应当严格履行。任何一方违约导致对方遭受的损失，都应当赔偿及承担相应责任。被申请人依法在整个合同的履行期限内要承担支付租金的义务，故被申请人应向申请人支付合同剩余租期的租金及资金占用利息，包括2018年下半年度、2019年度的租金以及以该租金为基数计算的资金占用利息（按年息6%计算）。
被申请人认为，双方合同已经在2018年6月终止。即使存在被申请人违约情形，申请人也无权要求被申请人支付2018、2019年度的租金，且被申请人没有占用申请人的任何资金，不存在资金占用利息。
仲裁庭认为：本案合同租赁期限为3年，被申请人在租赁期限内单方搬离租赁仓库并通知申请人收回房屋的行为，不符合合同约定的终止租赁方式。考虑到被申请人不愿意继续履行租赁合同，而该义务的性质又不宜强制履行，经仲裁庭释明，申请人仍坚持不解除合同，但因申请人已于2018年8月将案涉仓库转租他人，被申请人继续租赁案涉仓库在事实上已无可能，故申请人请求继续履行合同并承担支付租金的主张于法无据，仲裁庭不予支持。同理，申请人就该未付租金的资金占用利息的主张亦于法无据，仲裁庭亦不予支持。仲裁庭向申请人释明，申请人可就被申请人拒绝履行租赁合同的行为给其造成的损失，向被申请人另行主张权利。
3、申请人是否有向被申请人开具租金发票的义务
被申请人认为：申请人已向被申请人收取了租金，根据相关法律规定，发生经营业务收取款项时，收款方均应向付款方开具发票，故申请人有开具租金发票的义务。
申请人认为：双方约定是不开具发票，且是否开具发票不是人民法院和仲裁委员会审理的范围，被申请人的反请求没有法律依据。
仲裁庭认为：经审理查明，案涉合同并无开具发票之约定，且租金的支付与开具发票之间也未约定对等给付关系，故申请人应否为被申请人开具发票及开据何种发票，系受税收行政法律法规调整，被申请人可向税务机关主张该项权利，对被申请人的该项请求，仲裁庭不予仲裁。
【裁判结果】
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十四条之规定，仲裁庭裁决如下：
（一）驳回申请人的仲裁请求；
（二）驳回被申请人的仲裁反请求；
（三）申请人预交的仲裁费，由申请人自行承担；
（四）被申请人预交的反请求仲裁费，由被申请人自行承担。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》 第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
【释义】
《中华人民共和国合同法》第九十四条是关于法定合同解除的规定。如在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。
在本案中，被申请人以搬离租赁物的行为表明了不履行主要债务，故申请人可以解除合同。但本案的特殊性在于：申请人不同意解除合同，而被申请人则主张合同已经解除。对于违约方是否有解除权的问题，根据2019年《九民纪要》规定，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
本案中，申请人已于2018年8月将案涉仓库转租他人，故被申请人继续租赁案涉仓库在事实上已无可能，合同目的已不能实现，故仲裁庭认为，不宜以继续履行的方式要求被申请人承担违约责任。
仲裁庭亦注意到，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条规定：“承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜”。该规定为房屋租赁合同在实际已无继续履行可能的情况下，提供了解决路径，明确了违约责任的承担方式。
【结语和建议】
1、本案中，申请人对于提出何种仲裁请求的考虑不够周全。在立案时，申请人提出的仲裁请求是解除案涉合同，但在案件审理过程中，申请人变更了仲裁请求，改为要求被申请人继续履行案涉租赁合同并支付全部租期内的租金。为此，仲裁庭在查明案件事实的基础上，向申请人释明相关法律风险，但申请人仍然坚持主张承租人继续履行。为解决争议，仲裁庭努力为双方当事人进行了调解，但申请人拒绝了赔偿三至六个月租金的方案，导致调解未能成功，令人遗憾。
一般而言，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，具体损失数额可根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
2、本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。
