一、 案件基本信息
案例类型：国内仲裁案例
业务类别：2017年
仲裁裁决时间：2018年3月11日
仲裁委员会名称：南昌仲裁委员会
仲裁员姓名：辛某（隐去真实姓名）
案例报送时间：2021年5月31日
案例报送单位：南昌仲裁委员会
编写作者：辛丽
二、 案例正文采集
申请人严某与被申请人吴某某、被申请人中介公司之间存量房买卖居间合同纠纷仲裁案
【关键词】
欺诈；日常生活经验法则；证明责任
【案情简介】
申请人严某称：严某通过被申请人中介公司与被申请人吴某某签订《存量房买卖居间合同》，购买吴某某的房屋。居间合同约定房价包含一个地下车位。但严某去办理车位变更时才得知，开发商约定了车位不得对外转让。严某认为吴某某、中介公司在交易过程中恶意隐瞒车位不能转让的真相，导致严某支付了车位款却无法获得车位，两被申请人已构成违约。遂要求吴某某向严某退还160000元车位价款，并向严某承担定金责任，双倍返还10万元；要求中介公司向严某退还18300元佣金，并就吴某某退还160000元车位价款承担连带责任。
被申请人吴某某称：自己在发布售房信息时，并没有表示附带一个可转让的车位，自己没有隐瞒车位不得转让的情况，严某知晓车位状况，事后反悔实为谋取不当利益。
被申请人中介公司称：严某与吴某某的交易是我司促成的，并办理的过户，我司没有隐瞒车位情况，告知了严某车位的实际情况，严某对车位不能转让的事实是明知的。
仲裁庭经审理查明：涉案小区的开发商与业主于2014年签有《地下停车位免费使用协议》，约定车位属于开发商，业主只有免费使用权，不得转让，业主出售房产则开发商有权无条件收回车位使用权。该协议文本张贴在小区的物业管理处。
2017年3月，吴某某在网站上发布房屋出售信息，内容中未涉及车位。2017年5月，严某经中介公司介绍在涉案小区看了多套房源，最后选定吴某某的房屋。2017年6月，严某与吴某某、中介公司三方签订《存量房买卖居间合同》，合同约定房屋价款为183万元；还约定：“该房价包含一个地下车位，车位号以物业处登记为准”。合同签订后，严某支付了5万元定金和183万元房款，双方办理完成了房屋交付和过户登记。 2017年9月，严某、吴某某及中介公司在物业管理处办理了车位使用的变更手续，变更登记后车位由严某使用。涉案车位经鉴定市场价为147936元。
【争议焦点】
（一）吴某某和中介公司是否存在隐瞒车位不能转让的情况
严某认为，①签约时吴某某未告知车位的实际情况，中介公司也未履行《合同法》第四百二十五条规定的“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的义务说明车位实际情况；中介公司和吴某某未告知即为故意隐瞒事实，构成欺诈。②《存量房买卖居间合同》中“该房价包含一个地下车位，车位号以物业处登记为准”的条款中，这个183万房价包含了一个使用权可以转让的车位价款。
吴某某和中介公司认为，①签约时告知了严某车位的实际情况。②条款中的183万房价仅指房屋本身价格，该套房产附带一个不自由转让的车位，可由严某实际使用。
仲裁庭注意到，合同中涉及车位的条款仅有一条：“该房价包含一个地下车位，车位号以物业处登记为准”，该条款的文字词句并未对车位特征进行表述，不能反映案涉车位的特性。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，仲裁庭认为，本案是中介公司参与的存量房买卖，中介公司陪同严某多次实地看房，比较不同房源，确定购买，由中介公司分别与买方和卖方沟通协商一致后，最后买卖双方再见面签约，居间合同文本正是买卖双方意思的最终成果。现合同文本中对车位特性的表述缺失，本案即应回溯交易过程以发掘真相。
1、本案开发商与业主签订的车位不能转让的协议自2014年1月起一直张贴在小区物业管理处，位于停车场的入口。仲裁庭认为，车位不能转让的信息对于小区业主、周边中介公司、来小区的不特定公众来说已属众所周知的公开信息，并非吴某某和中介公司所能隐瞒的隐蔽性消息。吴某某和中介公司称没有隐瞒也无法隐瞒的抗辩，符合日常生活经验，仲裁庭予以采纳。
2、中介公司称曾带严某实地看过车位，到过物业管理处，看到过车位不能转让的公示文本。严某否认中介公司的说法，称其只实地看过房屋但未去看过车位。仲裁庭认为，车位是房屋最重要的配套设施，价值极大，一般人都会关注，严某自己也陈述其购房时重点考虑了车位价格，且中介公司带客户实地查看房屋和车位是常规流程，中介公司的说法符合日常生活经验，仲裁庭予以采纳。
3、严某、吴某某和中介公司当庭一致陈述在交易过程中买卖双方从未对车位价格进行过磋商，仲裁庭对上述事实依法予以认定。
庭审中，严某的妻子称：“当时看了二期的房是165万，这套是183万元，多了车位的价格”，严某称：“买房时我也了解车位大概是14-15万价格”。根据日常生活经验，一个市场价值高达147936元（鉴定价）的车位，买卖双方当然会讨价还价，严某既称误以为车位系有价的可转让的，却又从未进行价格磋商显然有悖常理；相反，吴某某和中介公司关于车位系免费附赠给严某的的抗辩，符合日常生活经验，仲裁庭予以采纳。
4、严某要求退还车位价款16万是因为“后据申请人到小区楼盘询问得知，2017年该楼盘6月份同期销售的车位均价为16万元”，严某并无支付过16万车位价款的直接证据。而双方居间合同第五条载明“房屋买卖价款人民币壹佰捌拾叁万元”，吴某某出具的收条注明为“房屋房款”以及《存量房交易资金托管协议》中载明“交易房价款壹佰捌拾叁万元”，这些书证印证了吴某某和中介公司关于严某支付的183万只是房价款的事实主张，仲裁庭予以采纳。
综上所述，据前述已知事实和日常生活经验法则，可以推定中介公司作为居间人告知了严某涉案车位的真实情况，严某在签订合同时对车位不能转让的事实是明知的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：......（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；......前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；”的规定，本案严某并未提供相反证据推翻上述事实；故严某关于吴某某和中介公司未告知车位不能转让的的主张不能成立，仲裁庭不予采纳。
（二）关于严某的仲裁请求
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，仲裁庭认为，本案严某关于吴某某退还车位价款、承担定金责任，中介公司退还佣金、承担连带责任的全部仲裁请求，均建立在两被申请人欺诈事实成立的基础之上，现严某未能举证证明吴某某和中介公司存在欺诈行为，应当承担举证不能的法律后果，即严某主张的欺诈事实不能成立，严某的仲裁请求缺乏事实与法律依据，仲裁庭不予支持。
【裁决结果】
根据《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十四条的规定，仲裁庭裁决如下：
（一）驳回申请人严某的仲裁请求；
（二）申请人预交的本案仲裁费元，由申请人严某自行承担；
（三）申请人预交的本案鉴定费元，由申请人严某自行承担。
【相关法律规定解读】
1、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”
按照诚实信用原则解释，要求解释合同有关争议条款时，应从合同当事人订立合同时的本意出发，要求不欺不诈，以诚实信用的标准来解释合同条款。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释 第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
第九十三条 “下列事实，当事人无须举证证明：
（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；
前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”
事实推定是指事实裁判者依据已查明的事实，运用经验法则和逻辑规则，推定待证事实是否存在的证明活动。
【结语和建议】
1、本案中介公司是否履行告知义务的事实认定是关键点。因中介公司对此并无直接证据证明，仲裁庭充分考虑存量房买卖的交易习惯，回溯具体的交易过程、细节，根据已知的事实和日常生活经验逻辑推定出中介公司已告知的事实。
本案在事实认定上还涉及证明责任和证明标准问题，即中介公司负有告知严某车位实际情况的证明责任，且应达到高度盖然性的证明标准。严某负有证明中介公司和吴某某存在欺诈行为的证明责任，且应达到排除合理怀疑的证明标准。
2、本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。
